Nuovi controllo ed obblighi per l’amministratore di condominio: ecco tutte le novità a riguarda e cosa è importante sapere per non correre rischi.
Per anni è rimasto sullo sfondo, quasi invisibile. Un tema dato per scontato, delegato ad altri, raramente discusso nelle assemblee e mai al centro delle preoccupazioni quotidiane. Eppure, proprio lì si gioca una partita che riguarda la salute, le responsabilità legali e il modo stesso di gestire gli edifici in cui viviamo.
Dal 2025 qualcosa si muove. E non è un dettaglio. Nuove regole, nuovi obblighi e controlli più stringenti stanno riscrivendo il perimetro delle responsabilità all’interno dei condomini italiani. Una trasformazione silenziosa, ma destinata ad avere effetti concreti su amministratori, proprietari e residenti. Per molto tempo il confine era chiaro: fino al contatore generale rispondeva il gestore del servizio idrico, oltre quella soglia la questione diventava privata, quasi domestica. Un sistema che ha funzionato per decenni, ma che oggi non è più considerato sufficiente.
Nuove regole, obblighi e responsabilità per l’amministratore di condominio: ecco cosa sta accadendo
l recepimento della Direttiva UE 2020/2184 ha cambiato le carte in tavola, portando all’entrata in vigore del d.lgs. 102/2025, operativo dal 19 luglio 2025, che rafforza e amplia quanto già previsto dal d.lgs. 18/2023. Il messaggio è chiaro: la tutela della salute pubblica non può fermarsi all’ingresso dell’edificio. Deve arrivare fino all’ultimo rubinetto. Ed è qui che il tema diventa improvvisamente molto più concreto.
Il decreto sposta l’attenzione dentro gli edifici, dove l’acqua può stagnare, riscaldarsi, attraversare tubazioni obsolete o serbatoi poco manutenuti. Secondo l’art. 4 e l’Allegato I, Parte C, gli impianti idrici condominiali rientrano ora tra le strutture soggette a valutazione obbligatoria del rischio. Il nodo centrale è uno: la legionella.
Il batterio trova terreno fertile in:
- tubazioni datate, ricche di biofilm e incrostazioni;
- autoclavi e serbatoi di accumulo non correttamente gestiti;
- acqua calda sanitaria mantenuta nella fascia critica tra 20°C e 50°C.
Da semplice prassi consigliata, il controllo diventa un adempimento tecnico e giuridico. L’amministratore di condominio assume un ruolo nuovo e molto più esposto: è il garante della qualità dell’acqua dall’allaccio pubblico fino alle singole unità immobiliari.
Nuovi obblighi per gli amministratori e piani di autocontrollo
La normativa impone che la valutazione del rischio venga redatta da un tecnico abilitato e calibrata sulla reale destinazione d’uso dell’edificio. La presenza di utenze sensibili – come studi dentistici, centri estetici o ambulatori medici – innalza ulteriormente il livello di attenzione, perché aumenta il rischio di aerosolizzazione, principale veicolo di trasmissione della legionella. In questi casi:
- i campionamenti devono essere periodici, spesso annuali;
- le analisi di laboratorio devono essere eseguite da strutture certificate;
- i risultati confluiscono in un piano di autocontrollo con procedure e azioni correttive precise.
Tutta la documentazione deve essere conservata nel fascicolo tecnico dell’edificio ed essere pronta in caso di controlli da parte delle autorità sanitarie. Un passaggio che segna un cambio di paradigma: l’acqua potabile non è più solo una fornitura, ma una responsabilità condivisa, regolata e verificabile. Silenziosamente, il decreto 102/2025 sta cambiando il modo di vivere – e amministrare – i condomini italiani. E questa volta, ignorarlo potrebbe non essere un’opzione.
